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房屋貸款是一般人能拿到最低資金成本的工具，但細節很多、眉角不少。

我整理出這份從估價到費用的完整懶人包，讓你貸款前做足功課。

1. 買房前先搞懂：貸款的兩大科目
2. 第一關：銀行估價，地段決定一切
3. 第二關：還款能力，銀行最在乎這幾點
4. 一個從業多年的建議：貸長不貸短
5. 一定要跟銀行買房貸壽險嗎？
6. 貸款會產生哪些費用？完整整理在這
7. 最後一個實用技巧：送三家銀行跑

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一、買房前先搞懂：貸款的兩大科目

房貸主要分兩種：

• 科目 1：買賣房屋貸款（最常見）
• 科目 4：理財型房貸（以房養房、資金調度用）

二、第一關：銀行估價，地段決定一切

貸款核准的第一步是銀行估價，而估價最關鍵的因素就是地區分級。

你可以在謄本（線上付費即可取得）的土地部分，查到該建物的土地使用分區。各銀行內部都有各區域的評級表（通常是 A～Z），地段越好，可貸成數越高。

實例對比：

• 台北市區捷運站 500 公尺內套房 vs. 同市區無捷運套房 → 捷運站旁可貸成數明顯較高
• 新北汐止區公所附近 vs. 山坡保育地段 → 成數有顯著差異

這些字眼出現在謄本，成數容易受限：

• 山坡保育地
• 辦公室
• 特定農業區

反之，謄本顯示「集合住宅」、「商業區」或空白，通常不會有太大問題。

💡 建議在跟仲介簽約前，先找熟識的房貸專員非正式估價，確認能取得足夠成數再下手。

套房特別注意：主建物超過 10 坪，貸款彈性比 10 坪以下更大。

三、第二關：還款能力，銀行最在乎這幾點

大部分銀行最重視的是還款能力，只要薪轉與扣繳憑單資料完整，通常都能以完整薪資認列收支比。

| 自營商怎麼辦 |
最簡單的方式：以全年 401 申報營業額的 10% 作為年收入認列。

| 沒有報稅收入怎麼辦 |
以我以前老闆的話來說：「沒有報稅的話，貸款就要受到懲罰。」但仍可提供以下資料爭取條件：

• 股利／利息／基金收益
• 租金收入（需附合約書與轉帳記錄）
• 定存與存款（作為還款來源證明）

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四、一個從業多年的建議：貸長不貸短

這是我處理上千件房貸後最想告訴你的事：

| 能貸 30 年就不要選 20 年；寬限期能用就盡量用。

銀行大多不介意提前還款，但人生難免有臨時大額需求。
若當初貸款條件太緊，後來再來增貸，條件往往比首貸差很多。
我見過太多客戶一開始想快速還清，最後又跑來增貸。彈性留著，關鍵時刻不逼死自己。

五、一定要跟銀行買房貸壽險嗎？

不一定，但請注意：任何強制綁定保險的貸款都是違法的，遇到請直接換銀行。

那買了有沒有好處？

我曾處理過一位客戶，突然心肌梗塞離世，家人非常想保留他留下的房子，卻因為現金部位不足，最後只能忍痛賣出。

這個案子讓我一直記得——對有家庭責任的人來說，規劃大於負債的壽險保障，是給家人安心的力量。

注意公股銀行的話術： 部分銀行會把躉繳的房貸壽險，包裝成一筆額外的長期貸款，讓你多一筆負債、且保障逐年遞減。

我的建議是：自己另外購買一年一約的定期壽險，或非遞減型的定期壽險，保障更完整、也更有彈性。

六、貸款會產生哪些費用？完整整理在這

項目	行情價格
銀行開辦費	約 3,000～6,000 元
銀行估價費	約 2,000～4,000 元
代書費	約 4,000～6,000 元
地政規費	每 100 萬收 1,200 元
基本地震火險費	每年約 2,000～6,000 元（依屋齡與地址）

代書費的部分：買賣案件建議讓代書一次性處理完；若是原屋融資或增貸，可以自己跑地政，節省費用。

七、最後一個實用技巧：送三家銀行跑

沒有哪家銀行一定最好，每家都有各自的強項。我會建議客戶同時送 3 家跑，讓市場自由競爭。

但記得：先跟有把握的專員確認再送件，不要浪費聯徵次數。